千亿市值华夏幸福流动性资金吃紧吗?

  • 2018-03-14 20:13
  • 来源:新浪证券综合
千亿市值华夏幸福流动性资金吃紧?

  曹婧晨 

  来自微信公号:环球老虎财经

  环京区域楼市从万人抢到房价腰斩跌回万元时代,以京津冀为战略重镇的华夏幸福,受困其中。

  2017年国内“史上最严”房地产政策出台,在各个维度对房价进行调控,最常见的手段便是限购、限售、严控资金流入房地产、银行贷款紧缩,政策出台后众多中小房企融资困难,只能在夹缝中生存。而华夏幸福房地产业务在国家严控房地产市场的大背景下,销量也出现断崖式下降。有媒体称“A股大蓝筹股华夏幸福资金链恐接近断裂,股票也已经抵押给了银行。”

  如果在地图上,将华夏幸福环北京周边的在售楼盘联结勾勒起来,几乎能够实现对北京大半边的包围之势,环京地区的大多数房地产项目均出自于华夏幸福。而环京区域楼市从万人抢到房价腰斩跌回万元时代,以京津冀为战略重镇的华夏幸福,受困其中。限购政策导致华夏幸福住宅项目销售量受到极大影响,无法回笼现金流,疑陷入流动性资金紧张的局势。

  华夏幸福非常擅长产城融合的模式,长做工业园区,帮助政府招商,短则是做房地产,然后以短养长。即用销售住宅的现金流来支持高资本的工业园区,但限购政策下华夏幸福的住宅销量急剧下降,房贷政策丝毫没有放松的迹象。

  不仅如此,基于民营企业的身份,产业新城的不确定性,收益的未知性,抵押物的缺乏,再加上历年来负债率过高和不断增加的短期偿债压力,注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。堪称房企融资的典范的华夏幸福,会如何“推陈出新”找到新的缓解燃眉之急的流动性资金。

  环京布局

  华夏幸福基业股份有限公司(后简称华夏幸福)创立于1998年,发迹于廊坊,经过十几年的发展公司不断壮大,是中国领先的产业新城运营商。2002年华夏幸福来到固安,并与华夏幸福就与固安县人民政府签订协议,正式确立了PPP合作模式打造固安产业新城。

  15年时间,华夏幸福累计在固安投资320亿元,荒芜的固安成了成熟的产业园区,固安县政府的财政税收也因此大幅提高。或许是鉴于华夏幸福在产业新城的出色表现,2015年,华夏幸福与雄县人民政府签订《整体合作开发建设经营河北省雄县合作协议》,拿下了处于规划定位的300平方公里白洋淀科技城、181.2平方公里雄县产业新城,以及“廊涿固保”城际铁路。

  记忆犹新的是,2017年4月1日雄安新区的相关政策一出台后,大批人连夜涌入雄安买房,雄安房价随即大涨被迫实行限购,未来将要承接北京非首都功能的雄安成为一块香饽饽,而华夏幸福在雄县拥有180平方公司的土地,惹人垂涎,后华夏幸福被推为雄安第一概念股。其股价从4月5日至11日连续拿下5个涨停板,并最高触及48.3元。

  但成也萧何,败也萧何。2017年环京地区成为调控的“重灾区”,廊坊出新政规定,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,并且没有3年社保或纳税的不得在当地买房,且补缴的社保或纳税无效。这对于华夏幸福来说,是一记重重的打击。作为起家地和大本营,京津冀地区一直是华夏幸福产业新城重点布局地区,而新政几乎囊括了廊坊的大部分地区:主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。

  流动资金吃紧?

  公开数据显示,2017年华夏幸福城市地产销售额(主要是北京和廊坊)79.09亿元,同比下跌71.94%。销量和房价的双重下降,对华夏幸福来说是当头一棒。因为无论是资本运作,还是产业布局,庞大的资金都不可或缺,但住宅销量急剧下降无法回笼更多的现金流。

  而此时华夏幸福仍以惊人的速度在扩张,截至2017年底,已在长三角布局了18座产业新城,在中部城市群(郑州、武汉、长沙)布局了13座产业新城。华夏幸福急于复制固安模式,但一个固安产业园区就投入了320亿元,同时投资建设31座产业新城,需要投资耗费的金额远比320亿元要多。不仅如此,华夏幸福还存在招商风险、政府回款不及预期、担保资金规模不堪重负等一系列影响资金链的问题。

  2017年12月份银信合作新规,禁止将资金投向房地产和融资平台,加上产业新城的不确定性,收益的未知性,抵押物的缺乏,再加上历年来负债率过高和不断增加的短期偿债压力,注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。但有意思的是,华夏幸福2012-2016年间,不依靠银行贷款,华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元,涉及融资方式多达21种,在中国能运用的融资方式几乎都尝试了一遍,被认为是房企融资的典范。

  比如玩转公司应收账款。2011年华夏幸福出现过每股净收益急速下滑,公司账款回款乏力的现象。公司应收账款从3.05亿元到8.02亿元,暴增162.62%。数据显示,华夏幸福城市地产开发的收入只占全公司收入的5.34%,其余6成以上收入均来自于与政府合作的产业园区项目。

  针对这一问题,华夏幸福想出了一个绝好的办法。2015年的时候。华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元,以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿,共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后,向汇添富资本回购目标应收账款收益权。名为转让,实为抵押。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年。

  值得注意的是,华夏幸福有几个重要的关联方,都是银行系统的。2014年,华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元,借款期限均为1年,借款利率均为9%左右。查资料后发现廊坊银行为华夏幸福的关联方:公司董事长王文学担任廊坊银行董事,公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长,这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。

  2017年年中以后,廊坊未开过新盘。知情人士透露:2017年四季度开始,华夏幸福企业高层曾多次召开会议,讨论企业流动性资金紧张问题。但同时,在房地产调控从紧的形势下,华夏幸福总部定下了2018年要达到2000亿元的销售目标。

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