华夏幸福疑陷流动性资金紧张局势

  • 2018-03-14 19:43
  • 来源:中访网
  中访网 华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”,股票代码:600340)创立于1998年,是中国领先的产业新城运营商。2015年7月20日,固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP(政府和社会资本合作)模式,作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬。就是这样一个有“最牛地产股”之称的企业,如今却风险频现,危机重重。

  最牛地产创造县城神话

  华夏幸福董事长王文学将电子信息产业、汽车零部件产业和装备制造产业作为固安工业区发展的三大产业。还在基础设施和公共服务方面进行了开发建设:妥善安置失地农民,农民住进电梯房;跟知名学校合作,兴建学校;跟北京军区总医院合作,建立三甲医院。

  王文学还在固安开发中创造性地摸索出了“一三五”开发周期:

  第一年出形象:一条街,即一个产业园区,一个城市规划馆,一个五星级酒店,一座管委会大楼。

  第三年成格局:做好城市规划,形成产业格局,夯实基础设施。

  第五年大发展:做到城市功能完备,产业功能完善,基础设施配套。

  2002年,华夏幸福来到固安;到今天,早已过了一个轮回。2012年3月,王文学在固安产业园成立10周年时曾向廊坊市做过一个工作汇报。王文学称,十年前的固安财政税收6000万元,2012年固安县政府的财政税收是13. 28亿元。通过招商已签约了360家企业,总落实投资400亿元。

  15年时间,华夏幸福累计在固安投资320亿元,固安县政府累计给华夏幸福支付200亿元。仿佛经历了一场神话,转眼间,荒芜的固安成了成熟的产业园区。

  限购打破幸福童话

  2017年3月,环京限购政策横空出世。廊坊市规定:主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。

  环京限购政策虽来势汹汹,倒也影响有限,毕竟廊坊市的购房人群以京津等地外来投资者为主。未待开发商松口气,更严厉的政策衔尾而来。2017年6月9日,廊坊将限购范围扩大到远郊的霸州市和文安县。在廊坊没有3年社保或纳税的不得在当地买房,且补缴的社保或纳税无效。除廊坊之外,涿州、怀来等环京地区也纷纷出台限购政策。

  2016年7月至9月,华夏幸福在环京各地的销售面积如下:廊坊35.44万平方米,固安39.47万平方米,霸州13.55万平方米,怀来25.13万,大厂87.31万,香河73.14万。限购后,2017年同期数据呈断崖走势:廊坊0.77万,固安20.66万,霸州33.77万,怀来10.24万,大厂0.82万,香河1.93万。

  不仅销量一落千丈,房价也被迫腰斩。原本2.5万元/平的住宅项目跌至1.5万元/平。据华夏幸福2017年全年经营情况简报数据显示,其城市地产(主要是北京和廊坊)销售额79.09亿元,同比下跌71.94%。

  销量、房价双重“灾难性下滑”无疑给了房企当头一棒,一时之间,华夏幸福的童话也被打破。

  花式融资25亿撬动75亿

  一位信托经理表示,华夏幸福堪称是房企融资的典范,几乎将市面上能用的各种融资手段都用了一个遍。

  在监管机构发布银信合作“禁令”前,华夏幸福成立了中国产业新城基金(京津冀一期)。这支基金规模为75.01亿元,其中华夏幸福旗下的幸福资本作为普通合伙人出资100万元人民币,华夏幸福旗下的九通投资作为有限合伙人出资25亿元人民币,东富厚德、大业信托、银华资本作为有限合作人分别出资25亿元人民币、10亿元人民币和15亿元人民币。华夏幸福仅用25.01亿元的自有资金撬动了75.01的总融资。

  华夏幸福靠卖楼回款,园区的招商和服务费用也是其重要的收入来源。在住宅产业出现滑坡的情况下,产业新城的服务收入则承担重任。2017年全年,华夏幸福园区的结算收入达到296.32亿元,同比上涨66.86%。

  指标突变资金危机初现端倪

  2011年年末,华夏幸福每股收益(EPS)为3.28元(当期EPS超过2元的上市公司仅华夏幸福一家),净利润1520.7万元。2012年一季度,每股收益只有0.03元,到2012年7月19日,每股净收益只有0.0172元。EPS如此急速的下滑,已然发出危机信号。业内人士认为,招商不力,市场没有回暖,产业园区的成长周期均是重要原因。

  同时,公司应收账款从3.05亿元到8.02亿元,暴增162.62%。数据显示,华夏幸福城市地产开发的收入只占全公司收入的5.34%,其余6成以上收入均来自于与政府合作的产业园区项目。而4~6月的快报显示,政府结算回款同比下降26%。回款乏力,华夏幸福资金链悄然吃紧。

  2012年6月,华夏幸福为旗下项目提供的预签担保额度达23.7亿元,相当于公司净资产比例的89.2%。担保资金规模一再加大,华夏幸福资金链不堪重负。

  压力倍增流动性资金局势危机

  2012年9月10日,华夏幸福发布公告,称与镇江市京口区进行合作整体开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”,却在协议签订3年后突然停工。公告里的美好前景早已不复再提。

  华夏幸福2016年年报中,凌家湾安置房项目像2014年、2015年一样,列入了次年的施工计划中;但在2017年预计竣工面积一栏中,凌家湾安置房部分却是赫然空白。一些售楼处也是人去楼空,不复当时的盛况,再无一人。

  2018年,在房地产调控从紧的形势下,华夏幸福总部定下了销售目标2000亿元的目标,这个目标让营销人员压力倍增,不知如何是好。

  业内人士称,如今的政策对华夏幸福非常不利,资金链接近断裂,甚至称华夏幸福的股票已抵押给银行。说法是否属实仍待进一步确定,但有此说法怕也不是空穴来风。

  华夏幸福作为“最牛地产”,资金链断裂一说有些危言耸听。但据知情人士透露:2017年四季度开始,华夏幸福企业高层曾多次召开会议,讨论企业流动性资金紧张问题。

  2017年年中之后,廊坊市区内未开过新盘。华夏幸福屯了大量土地,限购却迟迟不放开,2000亿的目标很美丽,可存货该如何消化?一时无法消化,该如何回款?流动性资金紧张,华夏幸福的“神话”又将何去何从?(严正声明:该文为中访网独立调查研究报告,转载请注明来源,否则追究版权赔偿)
更多